500 Eur nuoma Vilniuje ir 1 500 Eur nuoma kitame Europos didmiestyje savaime nepasako, kuriame mieste gyventojui sunkiau. Reikia žinoti, kiek žmonės ten uždirba.
Tas pats galioja perkant būstą. 3 000 Eur už kvadratinį metrą gali būti sunkiau pakeliama nei 6 000 Eur, jeigu pirmame mieste atlyginimai kelis kartus mažesni.
Todėl Vilniaus būsto įperkamumą palyginome ne plikais eurais, o trimis santykiniais rodikliais: būsto kainos ir pajamų santykiu, nuomos dalimi nuo vidutinio neto atlyginimo ir tuo, kiek vieno žmogaus metinių pajamų kainuotų 55 m² butas už miesto centro ribų.
Esmė
Esmė
Kokią algos dalį Vilniuje suvalgo nuoma, kiek metinių pajamų kainuoja 55 m² butas ir kaip sostinė atrodo tarp kitų Europos miestų?
- Vilnius – brangesnėje Šiaurės Europos grupėje Pagal būsto kainos ir pajamų santykį Vilnius atrodo prasčiau už Taliną, Rygą, Helsinkį, Oslą ar Berlyną, tačiau geriau už Londoną, Prahą ir Lisaboną.
- Nuoma už centro ribų suvalgo apie trečdalį algos Vieno miegamojo buto nuoma už Vilniaus centro ribų sudaro apie 33,6 proc. vieno vidutinio neto atlyginimo. Taline ir Rygoje santykis mažesnis, Varšuvoje, Prahoje ar Londone – didesnis.
- 55 m² butas – apie 8 metai visų pajamų Jeigu vienas vidutinę algą gaunantis žmogus teoriškai galėtų visą neto atlyginimą skirti tik būstui, 55 m² butui už centro ribų Vilniuje reikėtų maždaug 8,1 metų pajamų.
- Nuo 2020 m. įperkamumo revoliucijos neįvyko „Numbeo“ būsto kainos ir pajamų santykis Vilniuje 2020 m. buvo apie 12,1, o dabartiniuose duomenyse – apie 12,2. Nominalios kainos pasikeitė smarkiai, santykis su pajamomis – daug mažiau.
Vilnius Europos kontekste: ne Praha, bet ir ne Ryga
Pagal „Numbeo“ Vilniaus duomenis būsto kainos ir pajamų santykis sostinėje siekia apie 12,2. Kuo šis skaičius mažesnis, tuo būstas santykinai lengviau įperkamas.
Šis indeksas nėra tiesiog buto kainos padalijimas iš vieno žmogaus algos. Pagal „Numbeo“ metodiką skaičiuojamas 90 m² būstas, vidutinė miesto centro ir už centro ribų kvadratinio metro kaina bei namų ūkio pajamos, prilygintos 1,5 vidutinio neto atlyginimo.
Dėl to rodiklis labiausiai naudingas ne kaip pažadas, kad butui realiai reikės būtent 12 metų, o kaip vienoda liniuotė skirtingiems miestams palyginti.
| Miestas | Kainos ir pajamų santykis | 1 mieg. nuoma už centro / neto alga | 55 m² už centro / metinės neto pajamos |
|---|---|---|---|
| Ryga | 8,7 | 26,2 proc. | 6,5 metų |
| Talinas | 10,0 | 27,8 proc. | 7,5 metų |
| Berlynas | 10,9 | 31,5 proc. | 8,1 metų |
| Vilnius | 12,2 | 33,6 proc. | 8,1 metų |
| Stokholmas | 12,4 | 31,1 proc. | 8,2 metų |
| Varšuva | 11,6 | 44,8 proc. | 8,4 metų |
| Londonas | 17,1 | 52,3 proc. | 10,2 metų |
| Lisabona | 18,9 | 75,9 proc. | 12,4 metų |
| Praha | 18,5 | 44,7 proc. | 14,4 metų |
Lentelės nuomos dalis apskaičiuota vieno miegamojo buto už centro ribų kainą dalijant iš vidutinio miesto neto atlyginimo. 55 m² rodiklis apskaičiuotas tokio ploto buto kainą už centro ribų dalijant iš vieno žmogaus 12 mėnesių vidutinių neto pajamų. Tai teoriniai palyginimo rodikliai – žmogus realybėje viso atlyginimo būstui neskiria.
Baltijos šalyse Vilnius atrodo brangiausiai
Ryškiausias palyginimas – su artimiausiais kaimynais. Rygoje būsto kainos ir pajamų santykis siekia apie 8,7, Taline – apie 10,0, Vilniuje – apie 12,2.
Skirtumas matomas ir pasirinkus paprastesnį rodiklį. 55 m² butui už centro ribų Rygoje reikėtų maždaug 6,5 vieno vidutinį neto atlyginimą gaunančio žmogaus metinių pajamų. Taline – 7,5, Vilniuje – 8,1.
Tai nereiškia, kad butas Vilniuje būtinai kainuoja daugiau eurais nei visose šiose sostinėse. Esmė kita: jo kaina yra didesnė vietos atlyginimo atžvilgiu.
„Numbeo“ Šiaurės Europos miestų palyginime Vilnius taip pat patenka į brangesnę grupę pagal kainos ir pajamų santykį – aukščiau už jį yra Londonas ir Stokholmas, o Talino, Helsinkio ir Oslo rodikliai mažesni.
Nuoma Vilniuje: trečdalis algos dar prieš komunalinius
„Numbeo“ 2026 m. birželio duomenyse vidutinis vieno miegamojo butas už Vilniaus centro ribų kainavo apie 567 Eur per mėnesį, o nurodomas vidutinis neto atlyginimas – apie 1 687 Eur.
Taigi vien nuoma sudaro apie 33,6 proc. vieno vidutinio atlyginimo. Centre, kur tokio buto orientacinė nuoma siekia apie 766 Eur, santykis pakyla iki maždaug 45 proc.
Ir čia dar nėra šildymo, elektros, vandens, interneto ar kitų būsto išlaidų.
Tarptautinis palyginimas parodo, kodėl vien eurų neužtenka. Berlyne buto už centro ribų nuoma absoliučia suma gerokai didesnė nei Vilniuje, tačiau dėl didesnių atlyginimų ji sudaro apie 31,5 proc. vidutinės neto algos – šiek tiek mažesnę dalį nei Vilniuje.
Lisabonoje situacija priešinga: pagal tą pačią metodiką vieno miegamojo buto už centro ribų nuoma prilygsta maždaug trims ketvirtadaliams vidutinio neto atlyginimo. Londone – kiek daugiau nei pusei.
Kiek pajamų kainuoja 55 m² butas
„Numbeo“ nurodo, kad buto kvadratinis metras už Vilniaus centro ribų kainuoja apie 2 967 Eur. 55 m² būstas pagal tokią kainą atsieitų apie 163 tūkst. Eur.
Palyginus su maždaug 20,2 tūkst. Eur metinėmis vieno vidutinį neto atlyginimą gaunančio žmogaus pajamomis, gauname apie 8,1 metų visų pajamų.
Žinoma, žmogus negali aštuonerius metus nei valgyti, nei mokėti mokesčių. Todėl praktinis taupymo laikas būtų daug ilgesnis, o perkant su paskola galutinę kainą keičia pradinis įnašas, palūkanos ir kredito terminas.
Šis rodiklis naudingas dėl kitos priežasties – tą pačią formulę galima pritaikyti visiems miestams. Ji parodo, kad 55 m² butas Vilniuje vieno žmogaus pajamų atžvilgiu kainuoja beveik tiek pat kaip Berlyne ar Stokholme, nors nominalios kainos šiuose miestuose labai skiriasi.
Pirkti ar nuomotis? Vilniaus skaičius nėra akivaizdus
Dar vienas naudingas rodiklis – būsto kainos ir metinės nuomos, arba „price-to-rent“, santykis. Vilniuje už centro ribų jis siekia apie 25,4.
Paprastai tariant, dabartinė pirkimo kaina atitinka maždaug 25 metų tokio būsto bruto nuomos vertę pagal „Numbeo“ metodiką. Kuo santykis aukštesnis, tuo nuoma santykinai pigesnė pirkimo kainos atžvilgiu.
Vilniaus rodiklis didesnis nei Rygos, Varšuvos, Berlyno, Londono ar Lisabonos, tačiau mažesnis nei Talino, Stokholmo ir ypač Prahos.
Tai nėra taisyklė „virš 25 – nuomokis“. Pats rodiklis neįvertina būsto paskolos palūkanų, remonto, draudimo, mokesčių, sandorio išlaidų ar būsimo būsto vertės pokyčio. Žmogui, ketinančiam vienoje vietoje gyventi dešimtmečius, sprendimas gali būti visai kitoks nei planuojančiam išvykti po dvejų metų.
O kas pasikeitė nuo 2020 metų?
Čia atsiranda vienas netikėtas rezultatas. 2020 m. „Numbeo“ miesto indekse Vilniaus būsto kainos ir pajamų santykis buvo apie 12,1. Dabartiniuose miesto duomenyse jis yra apie 12,2.
Kitaip tariant, pagal šį konkretų santykinį matą Vilniaus būsto įperkamumas šiandien nėra radikaliai kitoks nei 2020 m. Butų kainos eurais per tą laiką pakilo smarkiai, tačiau augo ir atlyginimai.
Tokio mažo skirtumo – 12,1 prieš 12,2 – nereikėtų interpretuoti kaip tikslaus pablogėjimo. „Numbeo“ duomenys yra vartotojų pateikiami ir imtys laikui bėgant keičiasi. Svarbesnė išvada ta, kad rodiklis liko panašiame lygyje.
Tačiau pirkimo ir nuomos tarpusavio santykis pasikeitė labiau. 2020 m. miesto centre „price-to-rent“ santykis Vilniuje buvo apie 26,0, o dabartiniuose duomenyse – apie 32,6. Tai rodo, kad pirkimo kainos miesto centre nuomos atžvilgiu tapo aukštesnės.
Tai ar Vilnius yra brangus miestas?
Jeigu lyginame vien būsto kainų etiketes – atsakymas būtų neišsamus. Pagal pajamas Vilnius nėra tarp pačių sunkiausiai įperkamų Europos sostinių: Praha, Lisabona ar Londonas atrodo gerokai prasčiau.
Tačiau ir „pigaus Rytų Europos miesto“ etiketė Vilniui nebetinka. Būsto kainos ir pajamų santykis čia prastesnis nei Rygoje, Taline ar Berlyne, o 55 m² butas už centro ribų vienam vidutinį atlyginimą gaunančiam žmogui kainuoja maždaug aštuonerių metų visas neto pajamas.
Įdomu ir tai, kad pagal tą patį santykinį matą Vilnius priartėja prie miestų, kurių būsto kainos eurais atrodo visai kitoje lygoje. Būtent todėl tarptautiniame būsto palyginime svarbiausias klausimas nėra „kiek kainuoja butas?“. Tikslesnis klausimas – „kiek to miesto pajamų kainuoja butas?“
Komentarai