Namo pirkimas Kauno rajone: dujotiekio ir eksperto klausimai

2026 m. rugpjūčio 30 d. Skirmantas Malinauskas savo „YouTube“ kanale paskelbė vaizdo įrašą apie penkių namų kvartalą Ražių kaime, Domeikavos seniūnijoje, Kauno rajone. Jame pasakojama apie porą, ketinusią čia įsigyti 169 kv. m ploto namą su 12 arų sklypu už 295 tūkst. eurų.

Pasak poros, papildomai buvo tariamasi dėl visiško namo įrengimo už maždaug 40 tūkst. eurų ir sumokėtas avansas. Vėliau, kaip jie teigia, dalis aptartų pertvarų, elektros instaliacijos ir apdailos sprendimų tapo nebeįgyvendinami, o norimų projekto dokumentų jiems nepavyko gauti taip, kaip tikėtasi.

Šie teiginiai savaime neparodo, kad pardavėjas pažeidė sutartį ar teisės aktus. Tačiau istorija pasikeitė, kai pirkėjai pradėjo tikrinti ne vien būsimo namo apdailą, bet ir jo dokumentus bei teritorijai taikomus ribojimus.

Dujotiekio ribojimus reikia skirti į dvi grupes

Pora teigia Nekilnojamojo turto registro duomenyse radusi informaciją apie su magistraliniu dujotiekiu susijusius apribojimus. Vertinant tokią informaciją svarbu tiksliai nustatyti, apie kokią teritoriją kalbama, nes magistralinio dujotiekio apsaugos zona ir vietovės klasės teritorija nėra tas pats.

Dujų perdavimo sistemos operatorius „Amber Grid“ nurodo, kad magistralinio dujotiekio apsaugos zona yra po 25 metrus į abi puses nuo vamzdyno ašies. Joje pastatų statyti negalima, o daliai kitų darbų būtinas operatoriaus sutikimas. Be tokio sutikimo, pavyzdžiui, negalima atlikti statybos darbų, sodinti medžių ir krūmų ar kasti giliau nei 0,3 metro.

Gerokai platesnė yra magistralinio dujotiekio vietovės klasės teritorija. „Amber Grid“ ją apibrėžia kaip žemės juostą po 200 metrų į abi puses nuo vamzdyno ašies. Šioje teritorijoje ribojimai priklauso nuo konkrečiai dujotiekio atkarpai nustatytos vietovės klasės.

Todėl vien faktas, kad sklypas yra netoli magistralinio dujotiekio, dar neatsako į klausimą, ką jame galima ar negalima daryti. Reikia žinoti tikslią vamzdyno vietą, sklypo ribas, vietovės klasę ir jau galiojančius suderinimus.

Ką iš tikrųjų reiškia dešimties pastatų riba

Malinausko paskelbtame pasakojime teigiama, kad pirkėjų pasitelkti specialistai teritorijoje suskaičiavo 12 gyvenamųjų namų, nors, jų vertinimu, turėtų būti leidžiama ne daugiau kaip 10.

Toks skaičius Lietuvos reglamentavime egzistuoja, tačiau tik konkrečiomis sąlygomis. Magistralinių dujotiekių įrengimą reglamentuojančios taisyklės pirmos vietovės klasės vienete numato ne daugiau kaip 10 žmonėms būti skirtų pastatų.

Vietovės klasės vienetas nėra vien konkretus sklypas ar šalia jo matomas kvartalas. „Amber Grid“ aiškina, kad tai 400 metrų pločio ir 1600 metrų išilgai vamzdyno besitęsianti teritorija. Be jau pastatytų objektų, vertinant užstatymą tam tikrais atvejais skaičiuojami ir teritorijų planavimo dokumentuose ar statybos projektuose numatyti pastatai. Negyvenamuosiuose pastatuose gali būti vertinamas ir juose galinčių būti žmonių skaičius. Tai paaiškinama operatoriaus atsakymuose žemės savininkams.

Dėl to viešai minimas 12 namų skaičius nėra pakankamas pagrindas paskelbti, kad konkretus kvartalas pastatytas neteisėtai. Tokiai išvadai reikėtų nustatyti konkrečios dujotiekio atkarpos vietovės klasę, tikslias skaičiavimo ribas, statybą leidžiančių dokumentų chronologiją ir tai, kurie objektai pagal taisykles apskritai turi būti įskaičiuojami.

Kodėl tai svarbu pačiam pirkėjui

Malinausko įraše rodoma, kad skelbime galimybės aplinkui statyti naujus namus ribojimas buvo pristatytas kaip objekto privalumas. Tačiau būsto pirkėjui svarbus ne vien pats pažadas, kad kaimynystė nesutankės, bet ir priežastis, kodėl plėtra ribojama.

Jeigu statybas aplinkui riboja magistralinis dujotiekis ar kita infrastruktūra, tie patys teisės aktai gali būti aktualūs ir perkamam sklypui: rekonstruojant namą, keičiant paskirtį, pertvarkant sklypą ar planuojant kitus darbus. Todėl pardavimo argumentą apie būsimos kaimynystės ramybę verta tikrinti kartu su oficialiais teritorijos duomenimis.

Eksperto nepriklausomumas – ne vien kvalifikacijos klausimas

Kita istorijos dalis susijusi su namo technine patikra. Pora pasakoja pasisamdžiusi bendrovę statinio būklei įvertinti, tačiau vėliau dokumentuose radusi informacijos, kad tos pačios bendrovės specialistas anksčiau rengė pažymas apie neesminius nukrypimus nuo projekto būtent šiems namams.

Viešai prieinama informacija neleidžia vien iš šios aplinkybės spręsti, kad ekspertas atliko ką nors neteisėta ar kad jo išvada buvo klaidinga. Tačiau pirkėjo požiūriu ankstesnis darbas prie to paties projekto yra reikšmingas: žmogus, samdantis specialistą nepriklausomai patikrai, pagrįstai nori žinoti, ar šis anksčiau nerengė vertinamo statinio dokumentų ir neatstovavo statytojo ar pardavėjo interesams.

Todėl prieš užsakant techninę patikrą verta raštu paklausti, ar ekspertas arba jo bendrovė anksčiau dirbo su tuo pačiu objektu, statytoju ar pardavėju. Pats ankstesnio profesinio ryšio faktas nebūtinai reiškia interesų konfliktą, tačiau jo neatskleidus pirkėjui sunkiau įvertinti, kiek nepriklausoma bus patikra.

Ką patikrinti prieš mokant avansą

Ši istorija svarbiausia kaip praktinis priminimas, kad naujos statybos namo patikra neturėtų apsiriboti sienomis, stogu ir apdaila. Dalis reikšmingiausių rizikų slypi dokumentuose ir platesnėje teritorijoje.

• Gauti aktualų Nekilnojamojo turto registro išrašą. Registrų centras nurodo, kad būtent registro išrašai yra oficiali informacija apie įregistruotas teises, jų suvaržymus, juridinius faktus ir žymas. Registrų centras taip pat paaiškina, kaip tikrinti turtui įregistruotus suvaržymus.
• Palyginti realų namą su dokumentais. Faktinį išplanavimą ir konstrukcijas verta lyginti su projektu, kadastro duomenimis ir statybą leidžiančiais dokumentais, o pastebėjus skirtumų – išsiaiškinti, kaip jie įforminti.
• Patikrinti ne vien sklypą, bet ir teritoriją aplink jį. Magistralinis dujotiekis, elektros tinklai, saugomos teritorijos ar kiti infrastruktūros objektai gali lemti būsimos statybos ir rekonstrukcijos galimybes.
• Pasidomėti techninio eksperto ryšiais. Kartu su kvalifikacija verta patikrinti, ar specialistas anksčiau nedirbo prie to paties projekto arba pardavėjui ir statytojui.

Malinausko paskelbta istorija dar nėra institucijos išvada dėl konkretaus kvartalo teisėtumo. Tačiau ji aiškiai parodo, kodėl didelės vertės būsto sandoryje dokumentų ir teritorinių apribojimų patikra turėtų vykti kuo anksčiau – geriausia dar prieš prisiimant finansinius įsipareigojimus, kurių vėliau gali būti sudėtinga atsisakyti.