Butas Vilniuje prieš „World ETF“: nuoma gali apversti rezultatą

Palyginti butą su pasaulio akcijų ETF atrodo paprasta tik iš pirmo žvilgsnio. Butas brangsta ir gali generuoti nuomą, o kaupiamasis ETF į fondo vertę automatiškai grąžina dividendus. Dar prisideda remontas, tušti nuomos mėnesiai, sandorių kaštai, mokesčiai ir – daugeliui būsto pirkėjų – paskola.

Todėl čia lyginame ne abstrakčias „NT“ ir „akcijų“ grąžas, o konkretų scenarijų: vienoda pradinė suma 2021 m. pradžioje, investicinis 50 m² butas Vilniuje be paskolos ir kaupiamasis MSCI World ETF. Laikotarpį baigiame 2026 m. birželio 30 d., kad abiejų investicijų duomenų pjūvis sutaptų.

Vilniaus butas pabrango apie 83%

„Ober-Haus“ duomenimis, 2020 m. gruodį vidutinė butų pardavimo kaina Vilniuje siekė 1 693 Eur/m². 2026 m. birželį ji jau buvo 3 092 Eur/m², rodo OHBI birželio apžvalga.

Tai reiškia maždaug 82,6% kainos augimą. Iliustraciniame 50 m² buto modelyje turto vertė būtų pakilusi nuo 84 650 iki 154 600 eurų – beveik 70 tūkst. eurų. Čia kalbame apie miesto vidurkį, o ne apie vieną konkretų butą: realus rezultatas stipriai priklausytų nuo rajono, namo, būklės ir pirkimo kainos.

„World ETF“ be nuomos uždirbo daugiau

ETF pusei pasirinktas konkretus, eurais apskaitomas ir dividendus kaupiantis fondas – „Amundi MSCI World Swap UCITS ETF EUR Acc“ (ISIN LU1681043599). Jis seka MSCI World indeksą, apimantį išsivysčiusių šalių dideles ir vidutines bendroves. Tai nėra visas pasaulis tiesiogine prasme: besivystančių rinkų šiame indekse nėra.

Oficialioje „Amundi“ 2026 m. birželio ataskaitoje nurodyta, kad fondas 2021 m. uždirbo 30,94%, 2022 m. prarado 12,87%, 2023 m. pakilo 19,46%, 2024 m. – 26,33%, 2025 m. – 6,39%, o per pirmąjį 2026 m. pusmetį – 12,53%.

Šiuos metinius rezultatus sudauginus, bendra grąža nuo 2021 m. pradžios iki 2026 m. birželio pabaigos siekia apie 106,1%. Ta pati 84 650 eurų pradinė suma būtų virtusi maždaug 174 500 eurų. Vien turto kainos pokytį lyginant su ETF, akcijų fondas pirmauja beveik 20 tūkst. eurų.

Nuoma beveik išlygina rezultatą

Butui vien kainos prieaugį skaičiuoti būtų nesąžininga, jei jis visą laiką buvo nuomojamas. Problema ta, kad patikimos vieno „vidutinio Vilniaus buto“ grynosios nuomos grąžos visam 2021–2026 m. laikotarpiui nėra. Todėl vietoj tariamai tikslaus skaičiaus prasmingiau parodyti jautrumo scenarijus.

2026 m. birželį „Global Property Guide“ Vilniuje skaičiavo apie 4,86% vidutinę bruto nuomos grąžą. Pats šaltinis perspėja, kad grynoji grąža, atėmus įvairias išlaidas, paprastai būna maždaug 1,5–2 procentiniais punktais mažesnė. Tai duoda maždaug 2,9–3,4% orientyrą dabartinei rinkai, bet jo negalima automatiškai perkelti į kiekvienus ankstesnius metus.

Mūsų scenarijuje nuomos grąža taikoma vidutinei modeliuojamo buto vertei kiekvienais metais, o gauti nuomos pinigai laikomi sukauptais ir nereinvestuojami. „Grynoji“ čia reiškia likutį po įprastų eksploatavimo, remonto ir neužimtumo sąnaudų, bet prieš asmeninius mokesčius ir pirkimo bei pardavimo kaštus.

Matematinis lūžio taškas šiame modelyje – maždaug 2,9% vidutinė metinė grynoji nuomos grąža. Žemiau jos ETF būtų priekyje, aukščiau – butas. Ties 3% skirtumas toks mažas, kad praktiškai jį lengvai „suvalgytų“ vienas didesnis remontas, tuščias nuomos laikotarpis ar sandorio kaštai.

Paskola pakeistų visą palyginimą

Daugelis Vilniaus butų perkami ne už grynuosius. Įtraukus paskolą, NT investuotojas naudoja finansinį svertą: turto kainai kylant, nuosavo kapitalo procentinė grąža gali būti gerokai didesnė. Tačiau kartu atsiranda palūkanų kaina, įmokų rizika ir didesnis jautrumas kainos kritimui.

Todėl „20% pradinis įnašas prieš tokią pačią sumą ETF“ jau būtų kita užduotis. Reikėtų skaičiuoti palūkanas, paskolos grąžinimą, papildomus mėnesinius pinigų srautus ir alternatyvią jų kainą. Šioje publikacijoje paskolos sąmoningai nėra, kad būtų lyginamas tas pats pradinis kapitalas be sverto.

Rizika abiem atvejais atrodo skirtingai

ETF kaina matoma kiekvieną prekybos dieną, todėl nuosmukiai psichologiškai labai akivaizdūs – 2022 m. pasirinktas fondas krito beveik 13%. Buto kainos ekrane kasdien nemirksi, bet tai nereiškia, kad NT neturi rizikos: vienas objektas yra koncentruota investicija į konkretų miestą, rajoną ir pastatą, be to, jį parduoti užtrunka.

ETF pranašumas – plati diversifikacija ir likvidumas. Buto pranašumas gali būti nuomos pinigų srautas, galimybė pačiam valdyti objektą ir naudoti paskolos svertą. Tačiau savininkas už tai moka laiku, remontais, administravimu ir mažesniu likvidumu.

Taigi kas laimėjo 2021–2026 m.?

Jei žiūrime tik į kapitalo vertės augimą ir nenaudojame paskolos, laimėjo „World ETF“: apie +106% prieš maždaug +83% Vilniaus butų kainų augimą.

Jei butas buvo nuomojamas ir per visą laikotarpį vidutiniškai generavo apie 3% grynąją metinę grąžą, rezultatas tampa beveik lygus – mūsų modelyje butas net nežymiai aplenkia ETF. Tačiau tai nėra įrodymas, kad NT „geresnis“: pakanka kelių tūkstančių eurų papildomų kaštų, kad pirmaujanti pusė pasikeistų.

Šio laikotarpio pamoka paprastesnė: 2021–2026 m. ir Vilniaus būstas, ir pasaulio akcijos buvo labai stiprios turto klasės. Atsakymą, kuri būtų užauginusi daugiau konkretaus žmogaus turto, lemia ne vien kainų grafikas, o nuomos pajamos, realūs kaštai, mokesčiai, finansavimo būdas ir tai, ar investuotojas iš tiesų būtų išlaikęs investiciją visą laikotarpį. Praeities rezultatai negarantuoja tokios pačios grąžos ateityje.