Vien pasakyti, kad „Vilniuje algos didesnės, o Klaipėdoje būstas pigesnis“, neužtenka. Žmogaus mėnesio biudžetą kardinaliai keičia tai, ar jis nuomojasi, ką tik perka būstą su paskola, seniai moka paskolą, ar gyvena jau visiškai išmokėtame būste.
Todėl trijų miestų nevertiname pagal vieną dirbtinį „vidutinio žmogaus“ biudžetą. Vietoje to žiūrime į kelias realias situacijas ir visur aiškiai parodome, kokios prielaidos naudojamos.
Esmė
Esmė
Nuoma, būsto paskola ar nuosavas būstas: 2026 m. Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos palyginimas rodo, kad rezultatas smarkiai keičiasi.
- Nuomininkui svarbus net kambarių skaičius Gaunant konkretaus miesto vidutinę algą, po vidutinės 1 kambario nuomos daugiausia lieka Vilniuje. Pasirinkus 2 kambarių butą, nedidele persvara pirmauja Kaunas.
- Perkant 2 kambarių butą su paskola Kaunas atrodo palankiausiai Pagal 2026 m. rugpjūčio pasiūlos kainas, 15 proc. pradinį įnašą, 30 metų terminą ir 4,09 proc. palūkanų modelį mėnesinė įmoka būtų apie 857 Eur Vilniuje, 621 Eur Kaune ir 568 Eur Klaipėdoje.
- Jei būstas jau išmokėtas, vaizdas apsiverčia Nelieka nei nuomos, nei paskolos įmokos, todėl nominaliai daugiausia pajamų prieš komunalines ir kitas išlaidas turi Vilniaus vidutinės algos gavėjas. Tai jau nebe būsto įperkamumo, o platesnio pragyvenimo kainų klausimas.
- Vilniuje problema gali būti ne tik įmoka, bet ir galimybė pasiskolinti Modeliuojant vidutinį 2 kambarių butą ir Lietuvos banko 6 proc. palūkanų testą, paskolos įmoka viršytų 50 proc. vieno Vilniaus vidutinio atlyginimo. Kaune ir Klaipėdoje ji būtų žemiau šios ribos, nors bankas vertina ir kitas išlaidas bei įsipareigojimus.
Pradinis taškas: Vilniuje vidutinė alga beveik 223 Eur didesnė nei Klaipėdoje
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2026 m. antrąjį ketvirtį vidutinis mėnesinis darbo užmokestis į rankas Vilniaus miesto savivaldybėje siekė 1 794,8 Eur. Kauno mieste jis buvo 1 658,2 Eur, Klaipėdoje – 1 571,5 Eur.
| Miestas | Vidutinė alga į rankas |
|---|---|
| Vilnius | 1 794,8 Eur |
| Kaunas | 1 658,2 Eur |
| Klaipėda | 1 571,5 Eur |
Šis skirtumas yra Vilniaus koziris visuose scenarijuose. Klausimas tik toks: ar brangesnis būstas tą papildomą atlyginimą suvalgo.
Jei nuomojatės: su 1 kambariu laimi Vilnius, su 2 – Kaunas
2026 m. rugpjūčio „Aruodas.lt“ aktyvių skelbimų duomenimis, vidutinė 1 kambario buto nuomos pasiūlos kaina buvo 523 Eur Vilniuje, 446 Eur Kaune ir 423 Eur Klaipėdoje. Tai pasiūlos, o ne jau sudarytų nuomos sutarčių kainos.
| Miestas | Neto alga | 1 kamb. nuoma | Po nuomos lieka |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 1 794,8 Eur | 523 Eur | 1 271,8 Eur |
| Kaunas | 1 658,2 Eur | 446 Eur | 1 212,2 Eur |
| Klaipėda | 1 571,5 Eur | 423 Eur | 1 148,5 Eur |
Čia didesnė Vilniaus alga kompensuoja brangesnę nuomą. Tačiau padidinus būstą rezultatas pasikeičia.
Vidutinė 2 kambarių buto nuomos pasiūla rugpjūtį siekė 778 Eur Vilniuje, 634 Eur Kaune ir 592 Eur Klaipėdoje.
| Miestas | Neto alga | 2 kamb. nuoma | Po nuomos lieka |
|---|---|---|---|
| Kaunas | 1 658,2 Eur | 634 Eur | 1 024,2 Eur |
| Vilnius | 1 794,8 Eur | 778 Eur | 1 016,8 Eur |
| Klaipėda | 1 571,5 Eur | 592 Eur | 979,5 Eur |
Kauno persvara prieš Vilnių tėra 7,4 Eur. Tai praktiškai reiškia lygiąsias – konkretus butas rezultatą pakeistų daug labiau nei miestų vidurkių skirtumas.
O jei ne nuomojatės, o perkate su būsto paskola?
Čia lyginti sunkiau, nes egzistuojančios paskolos įmoka priklauso nuo to, kada žmogus pirko būstą, kiek dar liko grąžinti, kokią banko maržą gavo ir kokia palūkanų struktūra taikoma. Todėl senos paskolos „vidutinės įmokos“ iš dabartinės būsto kainos apskaičiuoti negalima.
Tačiau galima atsakyti į kitą praktišką klausimą: kaip atrodytų žmogaus biudžetas, jei panašų būstą jis pirktų dabar?
Palyginimui naudojame įrengtų 2 kambarių butų 2026 m. rugpjūčio vidutines pasiūlos kainas „Aruodas.lt“: apie 208 874 Eur Vilniuje, 151 261 Eur Kaune ir 138 506 Eur Klaipėdoje.
Skaičiavimo modelis: 15 proc. pradinis įnašas, 30 metų paskola ir 4,09 proc. metinės palūkanos. 4,09 proc. buvo Lietuvos banko skelbtas 2026 m. liepos naujų būsto paskolų palūkanų vidurkis. Tai nėra konkretaus banko pasiūlymas ar garantija, kad tokias palūkanas gautų konkretus žmogus.
| Miestas | 2 kamb. pasiūlos kaina | 15 % pradinis įnašas | Apytikslė mėnesio įmoka | Po įmokos lieka |
|---|---|---|---|---|
| Kaunas | 151 261 Eur | 22 689 Eur | apie 621 Eur | apie 1 038 Eur |
| Klaipėda | 138 506 Eur | 20 776 Eur | apie 568 Eur | apie 1 003 Eur |
| Vilnius | 208 874 Eur | 31 331 Eur | apie 857 Eur | apie 938 Eur |
Šiame scenarijuje Kaunas išsiveržia gana aiškiai. Nors Vilniuje vidutinė alga didžiausia, vidutinio 2 kambarių įrengto buto pasiūlos kaina yra maždaug 57,6 tūkst. Eur didesnė nei Kaune ir daugiau kaip 70 tūkst. Eur didesnė nei Klaipėdoje.
Svarbi detalė: paskolos įmoka nėra tas pats, kas nuoma. Dalis įmokos mažina paskolos likutį ir didina žmogaus nuosavybę, tačiau savininkui tenka ir remonto, draudimo, turto priežiūros bei sandorio kaštai. Be to, prieš gaunant raktus reikia sukaupti dešimtis tūkstančių eurų pradiniam įnašui.
Pirmam būstui nuo 2026 m. rugpjūčio gali pakakti 10 proc. įnašo
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pasikeitė Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai. Reikalavimus atitinkančiam pirmo būsto pirkėjui minimalus pradinis įnašas sumažėjo nuo 15 iki 10 proc. Bankas vis tiek gali prašyti didesnio įnašo.
Pagal mūsų 2 kambarių scenarijų 10 proc. reikštų maždaug 20,9 tūkst. Eur pradinį įnašą Vilniuje, 15,1 tūkst. Eur Kaune ir 13,9 tūkst. Eur Klaipėdoje. Tačiau mažesnis įnašas reiškia didesnę paskolą: taikant tą pačią 4,09 proc. palūkanų prielaidą mėnesinė įmoka padidėtų atitinkamai iki maždaug 907, 657 ir 602 Eur.
Taigi 10 proc. taisyklė pirmiausia sumažina barjerą sukaupti pinigus pirkimui. Ji savaime nepadaro būsto pigesnio.
Vilniaus 2 kambarių butui vien vidutinės algos gali neužtekti
Dar vienas dalykas, kurio nuomos palyginimas visai neparodo, – banko vertinimas. Nuo 2026 m. rugpjūčio finansiniams įsipareigojimams taikoma 50 proc. tvarių pajamų riba, kai paskolos mokumas tikrinamas su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma. Lietuvos bankas taip pat nurodo, kad kredito davėjai vertina pajamų tvarumą, kitus įsipareigojimus ir namų ūkio išlaidas bei gali taikyti griežtesnius reikalavimus.
Jei mūsų 2 kambarių scenarijui pritaikytume 6 proc. testą ir 15 proc. pradinį įnašą, teorinė įmoka sudarytų apie 1 064 Eur Vilniuje, 771 Eur Kaune ir 706 Eur Klaipėdoje. Tai atitinka maždaug 59,3 proc. Vilniaus, 46,5 proc. Kauno ir 44,9 proc. Klaipėdos vidutinės neto algos.
Vadinasi, vienam Vilniaus vidutinę algą gaunančiam žmogui mūsų pasirinktas vidutinis 2 kambarių butas pagal šį testą jau būtų už 50 proc. ribos. Kaune ir Klaipėdoje teorinis santykis į ją tilptų, bet tai dar nereiškia automatinio banko „taip“ – kitų paskolų ar didesnių būtinųjų išlaidų pakanka rezultatui pakeisti.
Su mažesniu būstu Vilnius vėl atsitiesia
Būsto dydžio efektas matomas ir perkant. Rugpjūtį vidutinė įrengto 1 kambario buto pasiūlos kaina buvo apie 116 600 Eur Vilniuje, 86 780 Eur Kaune ir 77 722 Eur Klaipėdoje.
Taikant 15 proc. įnašą, 30 metų terminą ir 4,09 proc. palūkanas, orientacinė mėnesio įmoka būtų apie 478 Eur Vilniuje, 356 Eur Kaune ir 319 Eur Klaipėdoje. Atėmus ją iš miestų vidutinių algų, liktų apie 1 317 Eur Vilniuje, 1 302 Eur Kaune ir 1 253 Eur Klaipėdoje.
Taigi žmogui, kuriam pakanka nedidelio būsto, Vilniaus atlyginimo pranašumas dar gali atsverti aukštesnę NT kainą. Su 2 kambarių būstu to jau nebematyti.
Jei būstas jau išmokėtas, Vilnius turi visai kitą pranašumą
Dabar paimkime žmogų, kuris turi nuosavą būstą be paskolos. Jam nereikia nei mokėti nuomos, nei kas mėnesį grąžinti būsto kredito.
Tokiu atveju prieš komunalines, maisto, transporto ir kitas gyvenimo išlaidas tiesiog lieka visa neto alga: 1 794,8 Eur Vilniuje, 1 658,2 Eur Kaune ir 1 571,5 Eur Klaipėdoje. Nominaliai laimi Vilnius.
Tačiau būtų klaida iš to daryti išvadą, kad būstą turinčiam žmogui Vilniuje apskritai gyventi pigiausia. Savininkas vis tiek moka už šildymą, elektrą, administravimą, remontą ir kitą priežiūrą, o vartojimo kainos nėra identiškos. Be patikimo vienodai sudaryto trijų miestų išlaidų krepšelio tokio skirtumo neapsimetame žinantys.
Transportas rezultatą pakoreguoja, bet būstas svarbesnis
Žmogui be automobilio galima pridėti dar vieną gana lengvai palyginamą išlaidą. Pilnos kainos 30 dienų viešojo transporto bilietas kainuoja 38 Eur Vilniuje, 28 Eur Kaune ir 28 Eur pagal Klaipėdos miesto tarifą.
Dešimties eurų skirtumas gali būti svarbus, kai Vilnių ir Kauną skiria vos keli eurai, tačiau bendrą paveikslą daug stipriau veikia būstas. Automobilio savininko atveju situacija dar individualesnė – atsiranda degalai, draudimas, parkavimas, remontas ir pats automobilio finansavimas.
Paprasčiausias būdas pasitikrinti savo situaciją
Miesto vidurkiai naudingi palyginimui, bet persikraustymo sprendimą verta skaičiuoti nuo savo skaičių. Nuomininkui svarbiausia iš atlyginimo į rankas atimti konkretaus tinkamo būsto nuomą. Paskolos turėtojui – faktinę mėnesio įmoką, o ne šiandienos vidutinę NT kainą. Būstą jau išmokėjusiam žmogui daug svarbesnės tampa komunalinės, transporto ir kitos nuolatinės išlaidos.
Jei atlyginimas persikėlus nesikeistų, pigesnis būstas natūraliai stumtų Klaipėdą į priekį. Jei kartu keičiasi ir darbo užmokestis, Vilniaus didesnės pajamos gali atsverti mažesnio būsto kainą, tačiau brangesnio būsto atveju šis pranašumas greitai išnyksta.
Taigi kuris miestas finansiškai geriausias?
Nuomojantis arba perkant nedidelį 1 kambario būstą ir gaunant konkretaus miesto vidutinę algą, Vilnius gali palikti daugiausia eurų. Su 2 kambarių būstu vaizdas keičiasi: nuomos atveju Vilnius ir Kaunas beveik susilygina, o naujos paskolos modelyje Kaunas atrodo gerokai palankiau.
Jei būstas jau jūsų ir paskolos nėra, Vilnius vėl turi aiškų nominalių pajamų pranašumą. O žmogui, kurio atlyginimas nepriklauso nuo gyvenamojo miesto, pigesnė Kauno ir ypač Klaipėdos būsto rinka tampa daug svarbesnė.
Todėl universalaus atsakymo „gyventi labiausiai apsimoka X mieste“ nėra. Tikras klausimas yra kitas: kiek uždirbate jūs, kokio būsto jums reikia ir ar už jį mokate nuomą, paskolos įmoką, ar jau nieko.
Komentarai