Trumpas atsakymas: tokio paties pajamų lygio žmogus 2026 m. dar gali tilpti į formalius skolinimo rėmus, tačiau jo paskolos našta būtų gerokai didesnė. Vien kvadratinio metro kainų palyginimas šito neparodo.
Kad palyginimas būtų konkretus, imkime vieną scenarijų: vienas žmogus gauna vidutinį šalies neto atlyginimą, neturi kitų skolų, perka pirmą būstą Vilniuje, renkasi 40 m² butą už tuo metu skelbiamą vidutinę miesto kvadratinio metro kainą ir paskolą ima 30 metų. Tai nėra konkretaus banko pasiūlymas ar pažadas, kad paskola būtų suteikta.
Esmė
Esmė
40 m² buto kaina Vilniuje nuo 2021 m. pakilo apie 50 %, kaip ir vidutinė alga. Tačiau dėl palūkanų mėnesio įmoka išaugo gerokai labiau.
- Alga augo beveik tiek pat, kiek butų kainos Vidutinis neto atlyginimas nuo 1 058,6 Eur 2021 m. IV ketvirtį pakilo iki 1 594,9 Eur 2026 m. II ketvirtį – apie 50,7 %. „Ober-Haus“ vidutinė butų kaina Vilniuje nuo 2 087 iki 3 120 Eur už kv. m pakilo apie 49,5 %.
- 40 m² butas vis dar kainuoja apie 78–79 mėnesio algas Pagal šiuos vidurkius 40 m² butas kainavo apie 83,5 tūkst. Eur 2021 m. pabaigoje ir apie 124,8 tūkst. Eur 2026 m. vasarą.
- Minimalus įnašas pirmam būstui beveik nepasikeitė eurais 2021 m. reikėjo bent 15 %, o nuo 2026 m. rugpjūčio daliai pirmo būsto pirkėjų pakanka 10 %. Mūsų pavyzdyje tai būtų atitinkamai apie 12 522 ir 12 480 Eur.
- Didžiausias skirtumas – mėnesio įmoka Esant 30 metų terminui ir naudojant tuo metu vyravusias vidutines naujų būsto paskolų palūkanas, įmoka šiame pavyzdyje didėja maždaug nuo 262 iki 542 Eur per mėnesį.
Ką rodo skaičiai: kaina ir alga kilo beveik vienodu tempu
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2021 m. IV ketvirtį vidutinis mėnesinis neto darbo užmokestis šalies ūkyje siekė 1 058,6 Eur. 2026 m. II ketvirtį jis jau buvo 1 594,9 Eur, rodo naujausi paskelbti darbo užmokesčio duomenys.
Tai maždaug 50,7 % nominalus augimas.
Tuo pat metu Vilniaus butai brango panašiu tempu. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 m. gruodį vidutinė butų pardavimo kaina sostinėje buvo 2 087 Eur už kv. m, o 2026 m. liepą – 3 120 Eur už kv. m. Augimas – apie 49,5 %.
| Rodiklis | 2021 m. | 2026 m. |
|---|---|---|
| Vidutinis neto atlyginimas | 1 058,6 Eur | 1 594,9 Eur |
| Vidutinė buto kaina Vilniuje | 2 087 Eur/m² | 3 120 Eur/m² |
| 40 m² buto kaina | 83 480 Eur | 124 800 Eur |
| Buto kaina mėnesio algomis | apie 78,9 | apie 78,2 |
| Minimalus įnašas pirmo būsto pirkėjui | 15 % – 12 522 Eur | 10 % – 12 480 Eur |
| Skolinama suma | 70 958 Eur | 112 320 Eur |
| Vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma | apie 2,0 % | 4,09 % |
| Apytikslė 30 m. mėnesio įmoka | 262 Eur | 542 Eur |
Vien pagal kainą ir pajamas rezultatas net kiek netikėtas: 40 m² butui reikalingų vidutinių mėnesio algų skaičius beveik nepasikeitė. 2021 m. pabaigoje tai buvo apie 79 neto algos, 2026 m. – apie 78.
Pradinis įnašas: brangesnis butas, bet beveik ta pati suma
2021 m. pirmajam būstui paprastai reikėjo bent 15 % nuosavų lėšų. 83 480 Eur kainuojančiam butui tai būtų 12 522 Eur.
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai leidžia reikalavimus atitinkantiems pirmo būsto pirkėjams skolintis turint ne mažesnį kaip 10 % pradinį įnašą. Todėl 124 800 Eur kainuojančiam butui minimali suma būtų 12 480 Eur.
Taigi šiame pavyzdyje minimalus įnašas eurais praktiškai toks pats kaip prieš penkerius metus, nors pats butas pabrango daugiau kaip 41 tūkst. Eur. Būtent reguliavimo pokytis čia kompensuoja kainos augimą.
Tačiau 10 % taisyklė taikoma ne kiekvienam. Lietuvos bankas ją leidžia taikyti pirmajai būsto paskolai, kai pirkėjas ir bendraskolis šiuo metu neturi ir per pastaruosius penkerius metus nėra turėję jokio jiems nuosavybės teise priklausančio NT. Bankas taip pat gali paprašyti didesnio įnašo nei minimalus.
Jei „tas pats žmogus“ suprantamas pažodžiui – jis 2021 m. jau nusipirko būstą ir 2026 m. vis dar turi pirmąją būsto paskolą – 10 % scenarijus jam netinka. Antrai ar paskesnei būsto paskolai paprastai taikomas bent 30 % įnašas, nors nuostatai numato išimtį tam tikrais atvejais.
Palūkanos pakeičia visą vaizdą
2021 m. gruodį vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma siekė apie 2,0 %, skelbė Lietuvos bankas. 2026 m. liepą naujų būsto paskolų vidutinė norma buvo 4,09 %, rodo naujausi Lietuvos banko duomenys.
Jei skaičiuotume 30 metų anuiteto paskolą ir darytume supaprastintą prielaidą, kad palūkanų norma visą laikotarpį nesikeičia, 2021 m. scenarijuje maždaug 70 958 Eur paskolos įmoka būtų apie 262 Eur per mėnesį.
2026 m. pirmo būsto pirkėjui, įnešus minimalius 10 %, reikėtų skolintis apie 112 320 Eur. Su 4,09 % palūkanomis mėnesio įmoka būtų apie 542 Eur.
Tai jau daugiau nei dvigubai didesnė nominali įmoka. Vidutinio neto atlyginimo dalis, skiriama vien šiai paskolai, mūsų modelyje padidėtų nuo maždaug 24,8 % iki 34,0 %.
Jei 2026 m. pirkėjas vietoje minimalių 10 % įneštų senąjį 15 % įnašą, paskolos suma sumažėtų iki 106 080 Eur, o įmoka – iki maždaug 512 Eur. Tai vis tiek būtų apie 32 % vidutinės neto algos.
Ar bankas tokiam žmogui paskolintų?
Vien iš šių skaičių atsakyti negalima, nes bankas vertina ne tik atlyginimą ir būsto kainą. Svarbios kitos paskolos, kredito kortelės, išlaikytiniai, pajamų stabilumas, kredito istorija ir paties banko rizikos politika.
Vis dėlto minimalūs reguliaciniai limitai leidžia pamatyti kryptį. 2021 m. galiojo 15 % pradinio įnašo reikalavimas, įmokoms paprastai buvo galima skirti iki 40 % tvarių pajamų, o paskolos terminas negalėjo viršyti 30 metų. Dabartinės taisyklės reikalauja, kad skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 % palūkanų norma finansiniams įsipareigojimams tektų ne daugiau kaip 50 % tvarių pajamų.
Mūsų 2026 m. paskolos scenarijuje 112 320 Eur paskolos įmoka, skaičiuojant su 6 % palūkanomis ir 30 metų terminu, būtų apie 673 Eur – maždaug 42 % 1 594,9 Eur neto algos. Vien šiuo testu pirkėjas dar tilptų į nustatytą ribą, jei neturėtų kitų finansinių įsipareigojimų. Tačiau tai nėra garantija, kad bankas suteiktų paskolą.
Verdiktas: įėjimas į rinką nepasunkėjo tiek, kiek atrodo, bet paskola tapo sunkesnė
Jei „tokį patį žmogų“ suprantame kaip naują pirmo būsto pirkėją, kuris ir 2021 m., ir 2026 m. uždirba tuo metu vidutinę algą, atsakymas yra taip, toks pirkėjas teoriškai vis dar gali siekti panašaus buto Vilniuje.
Tačiau pasikeitė pati problema. 2021 m. didelė kliūtis buvo sukaupti 15 % įnašą. 2026 m. daliai pirmo būsto pirkėjų šis slenkstis sumažintas iki 10 %, todėl mūsų 40 m² pavyzdyje minimali reikalinga grynųjų suma beveik nepadidėjo.
Užtat paskolos mėnesio našta tapo gerokai didesnė. Būsto kaina ir vidutinė alga per pasirinktą laikotarpį pakilo beveik vienodai, tačiau palūkanų norma yra maždaug dvigubai aukštesnė nei 2021 m. pabaigoje. Todėl šiandien svarbiau ne vien klausimas „ar surinksiu pradinį įnašą?“, bet ir „ar 500–550 Eur įmoka kas mėnesį paliks pakankamą finansinę atsargą?“
Komentarai