Norint įsigyti ar išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, svarbu žinoti ne tik jo kainą. Reikšmės turi ir tai, kuri institucija organizuoja procedūrą, ar būtinas aukcionas ir kokiomis sąlygomis gali būti sudaroma sutartis.
2026 m. spalio 7 d. Vyriausybė pritarė Aplinkos ministerijos parengtoms taisyklių pataisoms. Jomis siekiama sumažinti administracinių procedūrų skaičių ir aiškiau paskirstyti atsakomybę tarp Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) ir savivaldybių.
Vienas labiausiai pastebimų pakeitimų – galimybė užbaigti žemės aukcioną dalyvaujant vos vienam asmeniui. Tačiau tai nereiškia, kad bet kuris valstybinės žemės sklypas galės būti parduotas ar išnuomotas be kitų sąlygų.
Esmė
Esmė
Vyriausybė pakeitė valstybinės žemės pardavimo ir nuomos taisykles. Kuriems aukcionams pakaks vieno dalyvio, kas keičiasi dėl nuomos ir statinių išpirkimo?
- Aukcionui pakaks vieno dalyvio Taisyklė taikoma valstybinės žemės pardavimo ir nuomos aukcionams, organizuojamiems pagal Vyriausybės nutarimu Nr. 261 patvirtintą tvarką. Kiti aukciono reikalavimai išlieka.
- Sklypo vertė – kas trejus metus Be aukciono išnuomotų valstybinės žemės sklypų vertė, nuo kurios skaičiuojamas nuomos mokestis, bus periodiškai perskaičiuojama.
- Keičiamos statinių išpirkimo nuostatos Atsisakoma tam tikros valstybės išpirkimo prievolės prieš terminą nutraukus nuomos sutartį, tačiau tai nereiškia, kad panaikinamos visos įstatymuose numatytos teisės į atlyginimą už statinius.
Nuo kada taikomos naujosios taisyklės?
Vyriausybės sprendimas priimtas 2026 m. spalio 7 d. Dviem nutarimais – Nr. 745 ir Nr. 746 – pakeistos kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo bei nuomos ir valstybinės žemės aukcionų organizavimo taisyklės.
Nutarimas Nr. 745 keičia Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintą tvarką, o nutarimas Nr. 746 – 2014 m. kovo 19 d. nutarimu Nr. 261 patvirtintas aukcionų organizavimo taisykles.
2026 m. spalio 11 d. duomenimis, nutarimas Nr. 746 skelbiamas teisės aktų duomenų bazėje. Vis dėlto abiejų pakeitimų tikslių įsigaliojimo datų ir galimų pereinamųjų nuostatų iš patikrintos informacijos nepavyko patikimai nustatyti.
Todėl konkrečios procedūros pradžios ar sandorio teisėtumo negalima vertinti vien pagal Vyriausybės sprendimo datą. Prieš taikant pakeitimus būtina patikrinti oficialiai paskelbtą konkretaus nutarimo redakciją ir jos įsigaliojimo nuostatas Teisės aktų registre.
Tai ypač aktualu aukcionams ir nuomos procedūroms, pradėtoms dar iki pakeitimų patvirtinimo.
Kas organizuos valstybinės žemės aukcionus?
Pagal patvirtintus pakeitimus valstybinės žemės pardavimo aukcionus organizuos Nacionalinė žemės tarnyba. Nuomos aukcionus pagal kompetenciją organizuos tiek NŽT, tiek savivaldybės.
Šis atsakomybės paskirstymas padės aiškiau nustatyti, į kurią instituciją kreiptis dėl konkretaus žemės sandorio.
Taip pat patikslinta, kad savivaldybių merai ir NŽT pagal savo kompetenciją išduos sutikimus dėl valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo ar įkeitimo.
Apie šiuos pakeitimus 2026 m. spalio 7 d. paskelbė Aplinkos ministerija.
Aukcionui pakaks vieno dalyvio: kam galioja ši taisyklė?
Vyriausybė suvienodino atviriems ir uždariems valstybinės žemės aukcionams taikomą reikalavimą dėl dalyvių skaičiaus. Pagal pakeistas aukcionų organizavimo taisykles, kad aukcionas galėtų būti laikomas baigtu, jame turi dalyvauti bent vienas aukciono dalyvis.
Ši nuostata taikoma valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionams, organizuojamiems pagal nutarimu Nr. 261 patvirtintas taisykles. Jų taikymo sritis apima atitinkamais teisės aktais reglamentuojamus kitos paskirties, žemės ūkio paskirties, mėgėjų sodų teritorijose esančių ir kai kurių miškų ūkio paskirties valstybinės žemės sklypų aukcionus.
Vis dėlto vieno dalyvio taisyklė nepanaikina kitų reikalavimų. Aukciono dalyvis turi atitikti nustatytas sąlygas, tinkamai užsiregistruoti ir įvykdyti jam taikomus įsipareigojimus.
Vienas dalyvis gali būti pakankamas aukcionui užbaigti, bet ne visais atvejais reiškia sėkmingai sudarytą sandorį. Pakeistose taisyklėse numatyta, kad aukcionas gali būti laikomas neįvykusiu, jeigu nesudaroma valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo arba nuomos sutartis.
Taip pat svarbu tai, kad vieno dalyvio taisyklė savaime nesuteikia teisės įsigyti ar išsinuomoti sklypo, kuriam pagal įstatymą nustatyti atskiri ribojimai. Ji nepakeičia ir be aukciono vykdomų sandorių teisinio reguliavimo.
Ką ši taisyklė pakeis praktiškai?
Anksčiau dalyvių skaičiaus reikalavimai galėjo tapti kliūtimi užbaigti tam tikrus aukcionus. Suvienodinus taisykles, procedūros nebereikės kartoti vien dėl to, kad joje dalyvauja tik vienas tinkamai užsiregistravęs asmuo, jeigu tenkinamos kitos nustatytos sąlygos.
Tai gali sumažinti pakartotinių aukcionų poreikį ir sutrumpinti kai kurias pardavimo ar nuomos procedūras.
Tačiau naujovė nereiškia automatinio žemės atpigimo. Pradinės kainos, aukciono dalyvių tinkamumo ir sutarties sudarymo reikalavimai išlieka reikšmingi.
Nuomos mokestis: sklypų vertė bus perskaičiuojama kas trejus metus
Dar vienas pakeitimas aktualus asmenims, kurie valstybinę žemę nuomojasi be aukciono.
Pagal naująją tvarką valstybinės žemės nuomotojas kas trejus metus perskaičiuos sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Čia svarbu atskirti sklypo vertę nuo galutinės mokėtinos sumos. Vertės perskaičiavimas savaime nereiškia, kad nuomos mokestis kiekvieną kartą būtinai didės.
Jo dydį lemia apskaičiavimui taikoma sklypo vertė, nustatyti tarifai ir kitos teisės aktuose numatytos sąlygos. Todėl ilgalaikės nuomos išlaidas vertėtų planuoti atsižvelgiant į periodinius perskaičiavimus.
Apleistiems statiniams – daugiau galimybių nuomotis žemę
Vyriausybė taip pat numatė galimybę Žemės įstatyme nustatytais atvejais be aukciono išnuomoti valstybinę žemę, reikalingą apleistiems statiniams eksploatuoti, kai jiems sutvarkyti būtinas remontas ar rekonstravimas.
Tokia nuostata gali būti aktuali nekilnojamojo turto savininkams, kurie planuoja atnaujinti apleistus pastatus, tačiau pirmiausia turi išspręsti po jais ar prie jų esančios valstybinės žemės naudojimo klausimą.
Tačiau tai nėra automatinė teisė visiems apleistų statinių savininkams gauti žemę be aukciono. Reikės įvertinti statinio teisinį statusą, sklypo paskirtį ir įstatyme nustatytus reikalavimus.
Kada nebereikės išskirti sklypo dalies kiekvienam statiniui?
Patvirtintais pakeitimais taip pat atsisakoma kai kurių reikalavimų nuomojamuose valstybinės žemės sklypuose kiekvienam statiniui atskirai išskirti sklypo dalį.
Ši galimybė taikoma tik Žemės įstatyme numatytais atvejais. Ji nereiškia, kad visuose sklypuose, kuriuose stovi keli pastatai, automatiškai nebereikės nustatyti atskirų žemės dalių.
Praktikoje svarbu bus atsižvelgti į statinių savininkus, pastatų paskirtį, naudojimo aplinkybes ir sklypo formavimo dokumentus.
Statinių išpirkimas: kada valstybė nebeprivalės jų išpirkti?
Vyriausybė taip pat pakeitė nuostatas, susijusias su valstybės pareiga išpirkti statinius, kai valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą.
Anksčiau kitos paskirties valstybinės žemės nuomos sutarties pavyzdinėje formoje buvo numatyta statinių išpirkimo prievolė tam tikrais sutarties nutraukimo pagrindais, susijusiais su Žemės įstatymo 9 straipsnio 17 dalies 3 punktu.
Šios aplinkybės apima įstatyme apibrėžtus statinių naudojimo ir sutartinių reikalavimų pažeidimus, kai įstatymo nustatyta tvarka atsiranda pagrindas nutraukti nuomą prieš terminą.
Pakeitimais atsisakoma atitinkamos išpirkimo prievolės taisyklių lygmeniu, tačiau tai neturėtų būti suprantama kaip visais įmanomais atvejais panaikinta teisė į statinių išpirkimą arba kitokį atlyginimą.
Valstybės pareigos ir statinių savininkų teisės turi būti vertinamos pagal konkrečiu metu galiojantį Žemės įstatymą, sutarties sąlygas ir jos nutraukimo pagrindą. Vyriausybės taisyklių pakeitimas savaime negali panaikinti įstatymu nustatytų teisių.
Todėl asmenims, kurie planuoja ilgalaikes investicijas į statinius valstybinėje žemėje, reikėtų atskirai įvertinti galimas sutarties nutraukimo pasekmes, o ne remtis bendra prielaida, kad valstybė visada išpirks statinius arba niekada neprivalės to daryti.
Kokie dar pakeitimai aktualūs pirkėjams?
Vyriausybės nutarimais taip pat detalizuota tvarka, pagal kurią Žemės įstatyme nustatytais atvejais gali būti mažinama parduodamos valstybinės žemės kaina.
Tai nėra visiems pirkėjams taikoma nuolaida. Teisė į kainos sumažinimą priklauso nuo konkretaus įstatyme numatyto pagrindo ir sklypo pardavimui taikomų sąlygų.
Aplinkos ministrė Ieva Andriulaitytė, pristatydama pakeitimus, teigė, kad jų tikslas – sumažinti perteklinių procedūrų skaičių ir administracinę naštą gyventojams bei verslui.
Ar praktikoje procedūros taps greitesnės, priklausys ir nuo institucijų pasirengimo taikyti pakeistus teisės aktus.
Ką pasitikrinti prieš perkant ar nuomojantis?
Norintys įsigyti ar išsinuomoti valstybinę žemę pirmiausia turėtų nustatyti, kuri institucija valdo konkretų sklypą, kokia jo paskirtis ir ar sandoris gali vykti aukciono arba ne aukciono būdu.
Jeigu numatytas aukcionas, svarbu patikrinti paskelbtą pradinę kainą, dalyvavimo reikalavimus, registracijos tvarką ir sutarties sudarymo sąlygas. Vieno dalyvio taisyklė šių pareigų nepanaikina.
Esamiems nuomininkams svarbios nuomos mokesčio apskaičiavimo sąlygos, periodinis sklypo vertės perskaičiavimas, statinių naudojimo reikalavimai ir sutarties nutraukimo pasekmės.
Galiausiai būtina pasitikrinti, ar konkretaus sandorio arba procedūros metu jau galioja atitinkamos naujos taisyklės. 2026 m. spalio 7 d. Vyriausybės sprendimas patvirtinti pakeitimus nėra savaiminis visų jų nuostatų įsigaliojimo datos įrodymas.
Komentarai