Rekordinė būstų pasiūla Vilniuje, bet kainos vis tiek kyla: kodėl neveikia paprasta logika?

Vilniaus naujų būstų rinka šiuo metu pateikia iš pirmo žvilgsnio keistą lygtį. Butų pasirinkimas – rekordinis, pardavimų tempas jau kiek sulėtėjo, tačiau kainos ne krinta, o toliau kyla.

„EIKA Development“ rugsėjo 30 d. paskelbtais duomenimis, trečiojo ketvirčio pabaigoje Vilniaus pirminėje rinkoje buvo siūlomi 5 395 nauji butai – rekordiškai daug. Tuo pat metu vidutinė naujo buto kaina pasiekė 4 185 Eur už kvadratinį metrą ir buvo 10,5 proc. didesnė nei prieš metus.

„Inreal“ rinką skaičiuoja kiek kitaip. Rugpjūčio pabaigoje bendrovė pasiūloje fiksavo 6 708 būstus – 22 proc. daugiau nei prieš metus. Skirtingi absoliutūs skaičiai nėra prieštaravimas: rinkos analitikai nevienodai traktuoja rezervuotus objektus, kotedžus, apartamentus ir projektų įtraukimo momentą. Esmė nesikeičia – pasiūlos fondas yra labai didelis.

Tad kodėl neveikia mokyklinė formulė „pasiūla kyla – kaina krinta“?

Pirmoji problema: 5 000 butų nėra 5 000 vienodų butų

Ekonomikos vadovėlyje pasiūla dažnai vaizduojama kaip vienas skaičius. Realiame mieste ji suskaidyta į dešimtis mažesnių rinkų.

Pirkėjui, ieškančiam dviejų kambarių buto konkrečiame Vilniaus rajone už 180 tūkst. Eur, menkai padeda tai, kad kitame miesto gale atsirado keli šimtai didesnių ar brangesnių butų. Formali miesto pasiūla padidėja, bet konkretaus žmogaus pasirinkimas gali beveik nepasikeisti.

Šį skirtumą gerai parodė rekordinį pasiūlos šuolį analizavusi Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija. Antrąjį 2026 m. ketvirtį Vilniaus rinkai buvo pristatyti net 3 098 būstai – kiekis, kuris įprastai rinką papildydavo per pusmetį ar dar ilgesnį laiką. Tačiau nemaža pasiūlos dalis buvo sutelkta keliuose dideliuose, toliau nuo centro esančiuose projektuose.

Tai reiškia, kad statistinis rekordas nebūtinai sukuria vienodą konkurenciją visame mieste. Pakraštyje gali stiprėti pardavėjų konkurencija, o patrauklioje centrinėje vietoje pirkėjai vis dar konkuruoti tarpusavyje.

Antra problema: nemaža „pasiūlos“ dalis dar tik statoma

Dar svarbesnis skirtumas atsiranda tarp parduodamo ir jau pastatyto būsto.

Lietuvos bankas liepą skelbė, kad birželį didmiesčių pirminės rinkos pasiūla siekė apie 10 tūkst. būstų ir per metus buvo išaugusi 25 proc. Tačiau Vilniuje net apie 70 proc. skelbimuose esančių naujų būstų tuo metu dar nebuvo baigti statyti.

Tai iš esmės keičia pasiūlos reikšmę. Pirkėjas gali rezervuoti butą name, kuris bus užbaigtas tik po metų ar dvejų, tačiau toks objektas šiandien nesukuria tokio paties spaudimo kainai kaip šimtai jau pastatytų, tuščių ir neparduotų butų.

Lietuvos bankas pažymi ir kitą svarbų vėlavimą: nuo statybų suaktyvėjimo iki reikšmingo baigto būsto pasiūlos padidėjimo istoriškai gali praeiti 5–7 ketvirčiai. Todėl didesnio dabar pradėtų projektų fizinio pasiūlos efekto bankas tikisi 2027 m. antroje pusėje.

Trečia problema: pasiūla auga, bet paklausa tebėra didelė

Kaina pradeda smarkiau spaustis žemyn ne tada, kai tiesiog daugėja skelbimų, o tada, kai pasiūla aiškiai ir ilgesnį laiką viršija pirkėjų norą bei galimybes pirkti.

Kol kas tokio lūžio nematyti.

Trečiąjį ketvirtį, „EIKA Development“ duomenimis, Vilniuje parduoti 1 244 nauji butai. Tai 4,7 proc. mažiau nei antrąjį ketvirtį ir beveik 15 proc. mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, tačiau daugiau kaip 400 pardavimų per mėnesį vis dar reiškia aktyvią rinką.

Aktyvus išlieka ir kreditavimas. Lietuvos banko rugpjūčio duomenimis, būsto paskolų likutis per metus buvo išaugęs 14,1 proc. ir pasiekė 16,5 mlrd. Eur. Vien per rugpjūtį būsto paskolų portfelis padidėjo 196 mln. Eur.

Tiesa, finansavimas nebėra toks pigus kaip 2026 m. pradžioje. Vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma rugpjūtį siekė 4,16 proc., palyginti su 3,67 proc. sausį. Brangesnis kreditas gali palaipsniui slopinti pirkėjų aktyvumą, tačiau kol kas paskolų portfelis tebeauga.

Kas trečias sandoris – ne būtinai pirmasis būstas šeimai

Rinką palaiko ne tik žmonės, kuriems reikia gyvenamosios vietos.

Lietuvos banko vertinimu, 2026 m. pirmąjį ketvirtį investicinių būsto sandorių skaičius buvo pasiekęs 2021 m. rekordinį lygį. Visoje Lietuvoje tokiems sandoriams teko maždaug trečdalis rinkos, o Vilniuje – apie 40 proc.

Tai svarbu pasiūlos ir kainos santykiui. Jei naują projektą tuo pat metu perka šeimos, pirmojo būsto pirkėjai ir investuotojai, papildomi šimtai butų rinkoje nebūtinai lieka neparduoti pakankamai ilgai, kad plėtotojams tektų pradėti agresyviai mažinti kainas.

Nuo rugpjūčio investiciniam būstui skolintis tapo sunkiau: atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai sugriežtino reikalavimus antrai ir paskesnei būsto paskolai. Tuo pat metu pirmą būstą perkantiems reikalaujamas pradinis įnašas sumažintas iki 10 proc., jei tenkinamos nustatytos sąlygos. Todėl viena pirkėjų grupė ribojama, o kitai patekti į rinką tapo lengviau.

Rekordinis „sandėlis“ gali susidaryti labai greitai

Dar viena priežastis – pasiūlos rekordą smarkiai pakėlė ne tolygus daugelio mažų projektų augimas, o keli itin dideli naujų projektų etapai.

Balandį „Inreal“ per vieną mėnesį į savo Vilniaus stebėjimus įtraukė net 1 464 naujus objektus – beveik tris kartus daugiau nei kovą. Per visą antrąjį ketvirtį rinką papildžiusi nauja pasiūla pasiekė rekordą.

Tokiu atveju statistinė pasiūla gali padidėti staiga, tačiau rinkos kainodara prisitaiko lėčiau. Pirmiausia ilgėja laikas, kurį pirkėjas gali skirti sprendimui, daugėja konkurencijos tarp panašių projektų, atsiranda daugiau akcijų ar individualių derybų. Tik jei būstų likutis ilgą laiką nesumažėja, spaudimas oficialioms kainoms tampa gerokai stipresnis.

Rugpjūtį jau matėsi pirmųjų tokios konkurencijos ženklų. „Inreal“ fiksavo 409 kainų didinimo ir net 374 mažinimo atvejus. Tai gerokai labiau subalansuotas vaizdas nei situacija, kai beveik visi plėtotojų kainoraščiai juda tik aukštyn.

Vidutinė kaina gali kilti net nepabrangus kiekvienam butui

Dar vienas statistinis spąstas – „vidutinė kaina“.

Jeigu rinką vienu metu papildo daug aukštesnės klasės ar geresnėje vietoje esančių projektų, bendras eurų už kvadratinį metrą vidurkis padidėja net ir tuo atveju, jei seniau pardavinėjamų butų kainos beveik nesikeičia.

„EIKA Development“ nurodo, kad per trečiąjį ketvirtį sparčiausias metinis kainų augimas – daugiau kaip 16 proc. – fiksuotas vidutinės klasės segmente. Tačiau pati bendrovė pažymi, kad rezultatui reikšmingą įtaką turėjo rinką papildę nauji šio segmento projektai ir nauji jau vystomų projektų etapai.

Todėl sakinys „vidutinė kaina pakilo 10,5 proc.“ nereiškia, kad kiekvienas prieš metus 200 tūkst. Eur kainavęs butas dabar automatiškai vertas 221 tūkst. Eur.

Kainų kilimas nėra tik naujų projektų statistika

Vis dėlto visko paaiškinti vien pasikeitusia naujų projektų struktūra negalima. Kainos sparčiai kyla ir platesnėje būsto rinkoje.

Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas, kuris lygina pakartotinai parduodamus tuos pačius būstus ir todėl sumažina būsto kokybės skirtumų įtaką, rugpjūtį rodė 19,2 proc. metinį kainų augimą visoje Lietuvoje. Vilniuje metinis pokytis siekė 14,7 proc.

„Ober-Haus“ indeksas, apimantis penkis didžiausius miestus, rugpjūtį fiksavo 13,7 proc. metinį butų kainų augimą. Vilniuje jų skaičiuojamas metinis augimas siekė 12,7 proc.

Taigi dabartinis kainų kilimas nėra vien vieno plėtotojo ar vien pirminės rinkos rodiklis.

Kada didelė pasiūla iš tiesų pradėtų spausti kainas?

Tam reikėtų ne vien rekordinio skelbimų skaičiaus. Rinkoje turėtų susidėti keli veiksniai: naujų būstų pasiūla ilgesnį laiką viršytų pardavimus, pradėtų reikšmingai daugėti jau baigtų ir vis dar neparduotų butų, lėtėtų kreditavimas, o pirkėjams taptų lengviau rasti artimus pakaitalus norimoje vietoje ir kainų kategorijoje.

Dalis šių požymių jau atsiranda. Pardavimai Vilniuje trečiąjį ketvirtį sulėtėjo, pirkėjai sprendimus priima ilgiau, o kainų mažinimų projektuose daugėja. Kita vertus, paklausa tebėra pakankamai stipri, kad rekordinė pasiūla nevirstų perteklinių, niekam nereikalingų butų sandėliu.

Todėl dabartinis paradoksas iš tiesų nėra ekonomikos taisyklių paneigimas. Jis parodo, kad būsto rinkoje svarbus ne pats pasiūlos skaičius, o pasiūlos ir paklausos santykis konkrečioje vietoje, konkrečiame segmente ir konkrečiu laiku.

Rekordinė pasiūla pirkėjui jau duoda daugiau pasirinkimo ir derybinės galios. Tačiau iki situacijos, kai platus kainų kritimas tampa neišvengiamas, rinkai dar reikėtų gerokai aiškesnio ir ilgiau trunkančio pasiūlos pertekliaus.